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11/01/2018

Prima casa: l'accorpamento bissa le agevolazioni

Via libera alle agevolazioni prima casa se si acquista un nuovo immobile e lo si accorpa a uno vecchio pre-posseduto. L’indicazione arriva dalla Risoluzione dell’AdE n. 154/E del 19 dicembre, ove si analizza un caso di fusione catastale fra immobili acquistati in momenti differenti. Conditio sine qua non per accedere ai benefici fiscali, è la natura non di lusso del fabbricato, nel caso specifico dei fabbricati, visto che il documento AdE affronta addirittura la situazione di un contribuente alle prese con tre immobili: precisamente un’abitazione ubicata al secondo piano di una palazzina, acquistata nel 1997 usufruendo dell’agevolazione prima casa, un’altra abitazione ubicata al terzo piano, acquistata nel 2015 senza fruire stavolta delle agevolazioni, e di una terza abitazione ancora da acquistare.

In linea generale i benefici prima casa vengono riconosciuti a condizione che:

  • l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività;
  • ·nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
  • ·nell'atto di acquisto, l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Stando quindi ai suddetti requisiti, la situazione del contribuente che ha posto l’interpello sembrerebbe proibitiva per accogliere la richiesta dei benefici prima casa anche in relazione all’imminente terzo acquisto. Costituirebbero infatti condizioni ostative alla fruizione dei benefici, sia la titolarità della seconda casa di abitazione, acquistata nel 2015 e ubicata nello stesso Comune del nuovo acquisto, sia la titolarità della prima casa acquistata nel 1997 tramite le agevolazioni.

Nel caso però di questo contribuente abbiamo un elemento in più, ovvero l’accorpamento catastale che coinvolgerebbe, a seguito del terzo acquisto, tutti e tre gli immobili. Ciò basterà dunque a volgere la situazione a suo favore, fermo restando, nel rispetto della condizione sopra richiamata secondo cui sono esclusi dai benefici tutti gli immobili di lusso, che dall’accatastamento unitario delle tre singole abitazioni non ne scaturisca una collocabile nelle tre categorie catastali di lusso: A/1, A/8 o A/9.

Luca Napolitano

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