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News

17/05/2012

Pianeta IMU: chi la paga e con quale aliquota...

L’Imu è tutt’ora una gimkana di punti interrogativi per i quali non si conosce risposta. A questo punto, dopo l’approvazione di un’intera manovra finanziaria (quella del Natale scorso) e di un decreto fiscale fortemente incentrato sull’assetto della neonata imposta immobiliare, si attende solo l'arrivo della circolare del ministero per avere tutte le delucidazioni del caso e capire finalmente come la tassa verrà applicata alle singole situazioni.

NUDA PROPRIETÀ E COMODATO D’USO –
Un’ampia panoramica dei dubbi che stanno assalendo i contribuenti alle prese con l’imminente scadenza (18 giugno) dei versamenti d’acconto (si legga la news del 26 aprile) l’hanno offerta, in questi giorni, le domande inviate a myCAF dagli utenti che a vario titolo risultano possessori di immobili registrati come prime o seconde abitazioni. I quesiti più ricorrenti, ad esempio, riguardano i dubbi in caso di usufrutto e nuda proprietà, come anche le case concesse in comodato d’uso ai figli. Situazioni che si portano dietro sempre la stessa risposta: è l’usufruttuario, infatti, ad essere l’unico soggetto all’imposta, oltre che all’onere della dichiarazione, mentre il nudo proprietario non deve né pagare la tassa né dichiarare il possesso. Si pensi ad esempio al caso di una figlia che possegga, a titolo di nuda proprietà, l’immobile prima casa nel quale abitano i suoi genitori: è questo il classico caso nel quale saranno i genitori a sobbarcarsi il versamento della tassa (ovviamente con formula agevolata e al netto delle detrazioni spettanti) e a dover dichiarare l’immobile nel 730. Quanto invece al comodato d’uso, la normativa nazionale, a meno che non lo decidano i singoli Comuni, non prevede, come accadeva con l’Ici, l’assimilazione dell’immobile ad abitazione principale. Ipotizzando quindi che un genitore conceda gratuitamente al figlio l’utilizzo di un’immobile di sua proprietà, sullo stesso immobile sarà applicata, a carico del genitore, l’aliquota piena senza detrazioni valida per le seconde case.

IL “CONIUGE SUPERSTITE” –
Altro caso che ha suscitato molte domande è quello relativo all’eredità dell’immobile spartita fra i figli, in presenza però del “coniuge superstite”. Cosa accade in questo caso? Se l’immobile ereditato dal genitore defunto era anche la prima casa dei coniugi, a quel punto, nonostante i figli risultino proprietari, l’imposta sarà comunque dovuta dal “coniuge superstite” che è rimasto ad abitare nell’immobile. Al contrario, se l’abitazione ereditata era una seconda casa, il versamento dell’imposta spetta a tutti i proprietari, sia al coniuge superstite che ai figli, ovviamente in funzione delle singole quote di possesso.

PRIMA CASA IN AFFITTO –
C’è poi la casistica, un po’ meno ricorrente, delle abitazioni principali concesse parzialmente in locazione. Si faccia l’esempio di un contribuente che pur abitando nel suo immobile decida di affittarne alcune stanze, o magari un intero piano di una casa a due o tre piani. Il dubbio in questo caso riguarda l’applicazione dell’aliquota Imu, cioè se il possessore abbia diritto al prelievo agevolato oppure, vista la locazione, se l’immobile debba essere considerato come una seconda casa. Su questo bisognerebbe attendere le istruzioni del Governo, anche se, spiega un servizio del Sole 24 Ore, l’aliquota dovrebbe essere quella agevolata, dal momento che “nella legge non vi è alcuna condizione posta in ordine all’esclusività dell’utilizzo dell’immobile da parte di chi vi dimora e vi risiede”, cioè a dire che per considerare un immobile come prima casa è sufficiente che il titolare vi stabilisca la dimora e la residenza, a prescindere da chi siano gli altri inquilini presenti.

PERTINENZE –
Ma l’abitazione principale si porta dietro anche le pertinenze. In questo caso la normativa stabilisce che in relazione alla prima casa “si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C2 (cantine o solai), C6 (box auto) e C7 (posto auto) nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie indicate”. Questo vuol dire, ad esempio, che se una casa ha una cantina e un solaio, l’aliquota ribassata sarà applicata soltanto su una di queste due pertinenze. Si faccia ora il caso di due fratelli comproprietari dell’abitazione principale che possiedano ciascuno una pertinenza, ad esempio una cantina a testa. A questo punto, vista la presenza di due proprietari, il dubbio potrebbe sorgere sul conteggio delle pertinenze: se questo sia da riferirsi al solo immobile dove i fratelli convivono, oppure ai singoli possessori. Se lo spirito della norma dovesse andare in quest’ultima direzione, entrambi i fratelli avrebbero allora diritto all’Imu agevolata sulla loro pertinenza, ma visto che l’interpretazione corretta sembra essere quella opposta, cioè una sola pertinenza per ogni singola unità immobiliare, ciò obbligherebbe uno dei fratelli a pagare la tassa piena sulla sua pertinenza.

CASE ADIACENTI –
Riportiamo infine il caso di alcuni coniugi che ci hanno chiesto lumi riguardo agli immobili adiacenti o direttamente comunicanti. La domanda classica è questa: “Io e mia moglie abbiamo la residenza e la dimora abituale in una casa costituita da due immobili adiacenti (oppure comunicanti) accatastati però separatamente. Come dobbiamo regolarci con l’Imu?”. La risposta, anche in questo caso, non può che essere una: se gli immobili al Catasto risultano separati, soltanto uno potrà risultare come abitazione principale, l’altro invece sconterà l’aliquota piena. Questo alla luce delle ultime disposizioni entrate in vigore col decreto fiscale, il quale ha stabilito che nel caso in cui una coppia coniugata abbia due immobili prima casa ubicati nello stesso Comune (quindi col marito in una casa e con la moglie in un’altra), soltanto uno avrà diritto al prelievo agevolato. Di conseguenza lo stesso trattamento vale per gli immobili adiacenti o comunicanti nel caso in cui risultino separati dal punto di vista catastale. L’unica soluzione, a questo punto, è richiedere l’accatastamento unitario delle due unità, che risulterebbero così un solo immobile.


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