Capita sovente che i locatori, pur di non perdere l’inquilino, decidano in corso di contratto di accordargli una riduzione del canone. Quando questo non accade, sono altrettanto frequenti i casi di morosità e di locazioni finite nelle aule di tribunale. Ad ogni modo l’elasticità del locatore nel rivedere le scelte iniziali può giocare un ruolo determinante. Ammesso quindi che questa elasticità prevalga, e che l’inquilino onori l’impegno sino in fondo, il passo successivo è domandarsi quali regole debbono applicarsi per rendere operativa la scelta di abbassare il canone.

A tal proposito l’Agenzia delle Entrate, nella Risoluzione 60/E del giugno 2010, ha fatto sapere che l’accordo fra locatore e inquilino ai fini della riduzione del canone d’affitto non rientra fra i cosiddetti “eventi successivi” alla stipula del contratto per cui vi è l’obbligo di registrazione. Tuttavia la registrazione, anche se non espressamente prevista dagli obblighi di legge, finirebbe comunque con l’avere una valenza probatoria inattaccabile, soprattutto ai fini della minore imposta sul reddito che il locatore andrebbe a pagare.

Ricorda l’Agenzia che ai sensi degli articoli 3 e 17 del TUR (Testo unico sull’imposta di registro) sono riconosciuti quali “eventi successivi” alla stipula del contratto, e come tali soggetti all’obbligo di registrazione entro 30 giorni dal loro verificarsi, le cessioni, le risoluzioni e le proroghe contrattuali. Si legge dunque nella risoluzione che “a parere della scrivente (cioè dell’Agenzia, ndr) l’accordo di riduzione del canone inizialmente pattuito non sembra riconducibile alle ipotesi, contemplate nei predetti articoli 3 e 17 del TUR, di cessione, risoluzione e proroga, anche tacita, del contratto.

Non si ravvisa, in particolare, nell’accordo di riduzione del canone una ipotesi di risoluzione dell’originario rapporto contrattuale; secondo il consolidato orientamento della Cassazione, infatti, le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione”. In altri termini, sostiene l’Agenzia, l’accordo per ridurre il canone non implica né il subentro di un nuovo inquilino (o di un nuovo locatore), né l’allungamento della durata del contratto; non è insomma accostabile né a una cessione né a una proroga, e tantomeno è accostabile a una risoluzione, perché la risoluzione implicherebbe la fine dell’originario impegno contrattuale, mentre nel caso di un abbassamento del canone cambierebbero solo i parametri di quell’impegno, che comunque resterebbe valido.

Oltretutto, guardando all’articolo 19 del TUR, “secondo cui – scrive l’AdE – è fatto obbligo alle parti contraenti di denunciare, entro venti giorni dal loro verificarsi, gli eventi che diano luogo ad un’ulteriore liquidazione di imposta”, l’accordo di riduzione del canone non rientra nemmeno in questa fattispecie. Quando si parla infatti di “ulteriore liquidazione di imposta”, ci si riferisce al versamento di una maggiore imposta sul reddito che deriva appunto dalla maggiorazione del canone annuo, mentre una riduzione va chiaramente in senso opposto. Quindi, se da una parte la legge non prevede l’obbligo di registrare l’abbassamento del canone, dall’altra quest’obbligo sussiste eccome nel caso di un suo innalzamento.

Tuttavia, conclude l’Agenzia, determinando l’abbassamento del canone una diminuzione della base imponibile non solo ai fini dell’imposta di registro ma anche dell’imposta sul reddito, la sua registrazione “può rispondere ad esigenze probatorie”. Ai sensi infatti dell’articolo 8 del TUR, anche in assenza di un obbligo di legge, “chiunque vi abbia interesse può richiedere in qualsiasi momento, pagando la relativa imposta, la registrazione di una atto”. Questo per dire che la facoltà di registrare – volontariamente – il nuovo accordo di riduzione del canone, consentirà al locatore di informarne l’Agenzia dimostrando il conseguente diritto a pagare una minore imposta.

Luca Napolitano

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