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News
04/08/2017

L'inagibilità giustifica i nuovi benefici prima casa

Il contribuente che, causa inagibilità, sia oggettivamente impossibilitato a utilizzare l'immobile acquistato a suo tempo tramite benefici prima casa, potrà beneficiare una seconda volta degli stessi benefici per l’acquisto di un altro immobile abitativo, fin tanto che sul primo sussisteranno le oggettive condizioni di inagibilità. Il chiarimento è stato fornito dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 107 del 1° agosto 2017.

Com’è noto, l'agevolazione "prima casa" consiste nell'applicazione dell'imposta di registro con l'aliquota del 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna per gli atti traslativi a titolo oneroso delle abitazioni, a eccezione di quelle appartenenti alle categorie catastali A1, A8 e A9. Ora, nel rispondere al quesito, l'Agenzia ha richiamato in primis le disposizioni secondo cui il soggetto acquirente, per poter beneficiare dell'agevolazione, deve dichiarare:

  • di avere la residenza nel territorio del comune ove è ubicato l'immobile da acquistare o di volerla stabilire entro diciotto mesi dall'acquisto
  • di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare
  • di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Venendo al merito, c’è un’ordinanza della Cassazione, la n. 100/2010, in base alla quale il diritto a godere delle agevolazioni "prima casa" deve essere riconosciuto anche al contribuente proprietario di altro immobile, acquistato anch’esso col bonus, qualora lo stesso immobile non risulti più idoneo a soddisfare le esigenze abitative del contribuente. E anche vero, però, che la decaduta idoneità abitativa, come emerso da un’altra ordinanza della Corte di Cassazione (n. 14740/2017), non può essere tout court, e di fatto non lo è, una ragione sufficiente per poter ripetere l’acquisto in misura agevolata di un’altra abitazione, a meno che le condizioni di inidoneità non scaturiscano da circostanze assolute, oggettive, come ad esempio nei casi di inagibilità dovuta a un evento sismico (leggi la nostra news del 31 luglio).

Tale principio lo ritroviamo anche nella risoluzione 86/2010 dell’AdE, dove si precisa appunto che l'inidoneità abitativa deve essere valutabile sulla base di criteri oggettivi, con la conseguenza che la fruizione dell'agevolazione per un nuovo acquisto può essere riconosciuta nel caso "di assoluta inidoneità (quale può essere, ad esempio, l'inagibilità) dell'immobile (già posseduto) all'uso abitativo". Condizione, quest’ultima, che ricorre nella sopra citata Risoluzione 107/E del 1° agosto, ovvero quella di un contribuente “già proprietario di altro immobile acquistato con le agevolazioni, ma dichiarato inagibile, con provvedimento delle autorità competenti, a causa di sopravvenuti eventi sismici”.

Quindi, in conclusione, osserva l’Agenzia delle Entrate, quando l’impedimento abitativo è “oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato”, comportando di fatto “l'impossibilità per il contribuente di continuare a utilizzare l'immobile acquistato”, i benefici prima casa potranno nuovamente essere applicati sull’acquisto di un secondo immobile.

Luca Napolitano

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