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04/02/2014

Legge di Stabilità: torna l'Irpef sulle case sfitte

A volte ritornano. E' quello che si può dire per l'Irpef sulle case sfitte, che già dal 2013 (quindi con effetto dalla prossima dichiarazione dei redditi) è tornata a bussare alla porta. Poco è durata - cioè lo spazio di una sola annata - la totale esenzione degli immobili vuoti già assoggettati ad Imu ai fini dell'imposta sul reddito. Era stato infatti il Governo Monti, introducendo l'Imu dal 2012, a escludere dal versamento Irpef le seconde case non locate sulle quali era (ed è ancora) dovuta la nuova Imposta municipale unica. Lo si era chiamato "effetto sostitutivo" dell'Imu sull'Irpef. Dal 2013 però, secondo quanto stabilito dall'ultima Legge di Stabilità (n. 147/2013), tale effetto perderà in parte la sua efficacia. In effetti, al comma 717 dell’articolo 1 la legge dispone che "il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l'immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati  all'imposta municipale propria, concorre alla formazione della base imponibile dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali nella misura del cinquanta per cento".

Chi dunque nello stesso Comune dove si trova la casa d'abitazione (ovvero l'immobile nel quale si è stabilita la residenza anagrafica e la dimora abituale), possiede uno o più immobili non locati, oppure concessi in comodato d'uso ai familiari, sul valore di questi stessi immobili pagherà l'Irpef al 50%. In pratica, considerando che il reddito dei fabbricati corrisponde alla loro rendita catastale rivalutata del 5%, di questa rendita rivalutata andrà considerata solo la metà come valore imponibile ai fini Irpef. Volendo fare un esempio pratico, se la rendita catastale è pari a 1.000 euro, con la rivalutazione del 5% si arriverà a 1.050 euro, per un valore imponibile effettivo pari a 525 euro (50% di 1.050). Non bisogna quindi lasciarsi ingannare dal fatto che in linea generale chi gode esclusivamente di un reddito da lavoro dipendente e possiede al tempo stesso l'abitazione principale e/o altri immobili sfitti è esente dall'obbligo dichiarativo. In effetti, proprio in funzione della novità introdotta con la Legge di Stabilità, sulle istruzioni del 730/2014 è stata aggiunta la nota che esclude l'esonero da dichiarazione per tutti quelli che nello stesso Comune posseggono sia l'abitazione che la seconda casa vuota.

Sorge però una domanda: se invece di possedere l'abitazione principale, un contribuente vive in affitto o nell'immobile che al 100% è di proprietà del coniuge, e al tempo stesso possiede una casa vuota, paga o non paga l’Irpef sul 50% della seconda casa? Stando al tenore letterario della norma sembrerebbe di sì, visto che il comma 717 della Legge di Stabilità parla di "immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso Comune nel quale si trova l'immobile adibito ad abitazione principale". Le parole chiave sono appunto "immobile adibito ad abitazione principale", il che potrebbe far pensare che non è necessario che vi sia un vincolo di possesso fra il contribuente e l'immobile "adibito ad abitazione principale" per far scattare l'imponibilità al 50% sull'altra casa sfitta. Viceversa la norma potrebbe essere anche interpretata in senso opposto, ipotizzando quindi che il legame di possesso del contribuente con l'abitazione principale sia inteso implicitamente.

Fin quando, però, non vi saranno delle indicazioni più specifiche da parte del Governo sarà difficile staccarsi dal puro ambito delle interpretazioni. Ad ogni modo la norma ha già avuto la sua buona dose di critiche proprio perché circoscrive i suoi effetti allo stesso Comune dell'abitazione principale. Il punto di vista dei detrattori è facilmente comprensibile: chi infatti ha investito in immobili acquistando una o più seconde case con la speranza di affittarle (senza riuscirci) verrà penalizzato rispetto a chi invece la seconda casa la possiede in montagna o al mare e la utilizza (o la affitta) come residenza per le vacanze. Ma anche chi possiede delle seconde case sfitte in Comuni diversi da quello di residenza, che non necessariamente sono delle mete vacanziere, sarà comunque dispensato dall'Irpef.


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