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News
11/01/2017

Lavori parti comuni: condominio minimo senza obbligo di codice fiscale

L’Agenzia delle Entrate ammorbidisce ulteriormente le regole ai fini della detrazione del 50 o 65% nel caso dei lavori effettuati sulle parti comuni dei condomini minimi, con un numero di abitanti, cioè, “non superiore a otto”. Nella sostanza, per beneficiare dell’agevolazione, sarà sufficiente che i versamenti siano effettuati da un solo condòmino, il cui codice fiscale dovrà essere indicato sulla dichiarazione dei redditi dagli altri beneficiari della detrazione. Questo anche nel caso di in un condominio che non sia fornito di codice fiscale. Si tratta in pratica di un’ulteriore semplificazione introdotta dall’Agenzia con la Circolare 3/E del marzo 2016, che va a rimpiazzare le precedenti indicazioni già fornite nel 2015 con la Risoluzione 74/E, nella quale veniva invece sostenuta la necessità di attribuire comunque un codice fiscale al condominio minimo.

Le vecchie regole

Il cuore della questione ruotava infatti attorno al caso di tre fratelli, possessori di altrettanti appartamenti distintamente accatastati - ma costituenti un unico edificio condominiale - che avevano eseguito una serie di lavori sulle parti comuni, pagandoli però senza comunicare il codice fiscale del condominio. L’Agenzia a tal riguardo dirimeva la questione dicendo semplicemente che la detrazione non sarebbe andata persa, ma che sarebbe comunque servito dotare il condominio di un codice fiscale tramite una domanda di attribuzione inviata col modello AA5/6. Oltretutto, specificava sempre la Risoluzione 74/E, il condominio avrebbe dovuto inviare una comunicazione in carta libera all’Ufficio dell’Agenzia delle entrate competente, nella quale fossero specificati per ciascun condomino:
  • le generalità e il codice fiscale;
  • i dati catastali delle rispettive unità immobiliari;
  • i dati dei bonifici dei pagamenti effettuati per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
  • la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi;
  • le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio.

 

Nessun obbligo di codice fiscale

Tutto questo assetto però è da ritenersi “superato” (termine usato dalla stessa Agenzia delle Entrate) con l’arrivo della Circolare 3/E del marzo 2016. Il documento anzitutto ribadisce che in presenza di un “condominio minimo”, edificio composto da un numero “non superiore a otto condomini”, le nome civilistiche sul condominio sono comunque valide ad eccezione di quelle che impongono: a) la nomina di un amministratore (nonché l’apertura da parte di quest’ultimo di un apposito conto corrente intestato al condominio stesso), e b) l’adozione di un regolamento comune. Assodata quindi l’assenza dell’obbligo di nominare un amministratore, l’Agenzia ha così riconsiderato le indicazioni fornite nella precedente Risoluzione 74/E, accantonando al tempo stesso l’obbligo di dotare il condominio di un codice fiscale. In sostanza le due cose vanno di pari passo: nessun obbligo di nomina sull’amministratore e di conseguenza nessun obbligo di codice fiscale. “Si può ritenere – scrive l’Agenzia nella Circolare 3/E – che non sia necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto”.

Bonifico parlante

Nel concreto, allora, ai fini della detrazione, sarà sufficiente che il pagamento dei lavori sia effettuato da un solo condòmino, che dovrà indicare sul c.d. bonifico “parlante” - oltre alla causale normativa e la partita Iva della ditta - il suo codice fiscale personale. Lo stesso codice fiscale andrà infine inserito da ciascun condòmino, in fase di dichiarazione, sul modello 730 o sull’Unico nell’apposito spazio riservato alle informazioni sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio. È appunto l’Agenzia a indicare questa strada nella Circolare 3/E 2016: “In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico”.

Ricapitolando: se il condominio ha un numero di abitanti inferiore ad otto e vengono eseguiti interventi di ristrutturazione sulle parti comuni, non c’è bisogno di nominare un amministratore e nemmeno di richiedere l’attribuzione di un codice fiscale condominiale. In tal caso i lavori dovranno essere pagati da uno solo dei condòmini che si incarichi di andare in banca ed effettuare il bonifico, compilandolo nella modalità che abbiamo sopra indicato. In risposta quindi alle frequenti casistiche dove si riscontra la presenza di più bonifici, effettuati da altrettanti condòmini, anziché il versamento a nome di un solo soggetto, non possiamo che constatare l’impossibilità di applicare la detrazione pro-quota, appunto perché è previsto che la spesa sulle parti comuni venga effettuata in un’unica soluzione e da un unico soggetto, che, se non è l’amministratore, può essere un semplice inquilino facente parte di un condominio minimo.

Luca Napolitano

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