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08/11/2017

Lavori nel B&B: la detrazione è dimezzata

L’uso parziale dell’abitazione come bed and breakfast dimezza il bonus sulla ristrutturazione. Capita spesso di rispondere a dei quesiti posti da possessori di fabbricati residenziali, utilizzati come immobili ricettivi, che domandano quasi sempre la stessa cosa: posso detrarre i lavori di ristrutturazione effettuati nell’immobile che adibisco a B&B? E la risposta è altrettanto semplice: se l’utilizzo della casa è promiscuo, cioè se parte di essa viene destinata all’attività commerciale e un’altra parte resta a disposizione del titolare, allora sì, la detrazione è ammessa, anche se solo per metà; altrimenti, se l’immobile è totalmente adibito all’attività di B&B, non potendo essere più dimostrato in questo caso l’utilizzo promiscuo (metà abitazione, metà B&B) il bonus non potrà essere applicato.

La ragione va individuata nella regola basilare del bonus fiscale sugli interventi di restauro/ristrutturazione/manutenzione straordinaria, che di norma prevede la sua applicazione nella misura del 50% della spesa per i soli immobili ad uso residenziale. Laddove, invece, vi sia una situazione di utilizzo cosiddetto “promiscuo”, cioè di un utilizzo che abbini lo scopo abitativo a uno scopo professionale/lavorativo/commerciale, come avviene appunto nel caso dei B&B (o come potrebbe avvenire nel caso di uno studio medico privato), la detrazione viene comunque applicata, ma solo sul 25% della spesa effettuata.

A tal riguardo l’Agenzia delle Entrate, in una risoluzione del 2008, la n. 18/E, rispondeva proprio questo, cioè che la detrazione “va ridotta al cinquanta per cento qualora gli interventi di ristrutturazione interessino unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente anche all’esercizio di attività commerciale (occasionale o abituale)”. Il problema era stato posto da due fratelli titolari di un immobile a disposizione “adibito a servizio di bed & breakfast”. Considerando allora il B&B come un’attività non propriamente alberghiera, anche se di fatto ricettiva, l’aspetto cruciale, in questi casi, è stabilire se vi sia o meno un utilizzo promiscuo dell’immobile, cioè se la componente commerciale del B&B “convive” con quella residenziale.

Se dunque l’immobile adibito a B&B fosse l’abitazione principale di chi ha effettuato la ristrutturazione, il problema non si porrebbe perché in quel caso sarebbe facile dimostrare la compresenza, all’interno del fabbricato, del possessore e degli ospiti. La situazione cambierebbe invece se l’immobile, anziché essere una dimora abituale, fosse una seconda casa a disposizione. In tal caso bisognerebbe dimostrare (ad esempio con un atto di registrazione dell’attività extralberghiera) che solo una parte dell’abitazione è destinata all’utilizzo commerciale, mentre la parte restante è comunque riservata all’utilizzo privato del titolare.

Ad ogni modo, proprio a causa dell’utilizzo “promiscuo” del fabbricato, la detrazione verrebbe sì applicata, ma soltanto sulla metà dell’importo normalmente detratto in caso di ristrutturazione effettuata su un immobile solo residenziale. In termini pratici, allora, se la detrazione viene di norma applicata sul 50% della spesa effettuata, quando l’utilizzo è promiscuo l’importo detraibile scende al 25% della spessa stessa. Quindi, a parità di spesa effettuata – ipotizziamo 50.000 euro –, se questi soldi fossero spesi per un immobile abitativo, la detrazione ammonterebbe a 25.000 euro (50% della spesa); se invece i 50.000 euro fossero spesi per ristrutturare un immobile in parte B&B e in parte abitativo, la detrazione scenderebbe a 12.500 euro (ovvero il 50% dell’ordinario 50%).

Luca Napolitano

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