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News
10/08/2017

L'alloggio sociale è riscattabile dall'inquilino

L’alloggio sociale è riscattabile dall’inquilino che ne abbia usufruito per sette anni. Per di più il riscatto comporterà per il cedente un credito d’imposta ai fini delle imposte sui redditi. Dopo un’attesa di tre anni arrivano finalmente a meta le istruzioni operative del MIT (Min. Infrastrutture e Trasporti) con cui viene attuata la normativa del Dl 47/2014 (convertito, con modificazioni, dalla legge 80/2014) in materia, appunto, di “contratti di locazione e di futuro riscatto delle unità immobiliari di edilizia sociale”.

Col decreto ministeriale dello scorso 21 giugno, pubblicato però solo il 7 agosto in Gazzetta Ufficiale, il MIT ha in pratica fissato le tempistiche e tutti gli aspetti rilevanti sulle procedure di riscatto, compresi quelli riguardanti la determinazione e le modalità di utilizzo del credito d’imposta riconosciuto al locatore in caso di vendita al conduttore.

In buona sostanza l’inquilino della casa popolare, trascorsi sette anni dall’inizio della locazione, può acquistare l’appartamento in cui vive, a condizione che non possegga, nella propria regione, unitamente agli altri componenti del nucleo familiare, altra abitazione adeguata alle esigenze della famiglia. Per esercitare il diritto al riscatto, il conduttore deve inviare, tramite raccomandata a/r o pec, la dichiarazione di riscatto al locatore. Dal ricevimento della dichiarazione, le parti avranno 120 giorni di tempo per la stipula del passaggio di proprietà.

Il periodo a disposizione dell’inquilino per decidere se acquistare la casa oppure no è decisa dai contraenti entro dieci anni dall’inizio della locazione. Il corrispettivo per il riscatto dell’immobile (il cui ammontare è sottoposto ai vincoli stabiliti dalle specifiche convenzioni sottoscritte con i Comuni per questo tipo di edilizia) è determinato nel contratto di locazione e rivalutato annualmente in base agli indici Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. L’importo deve essere pagato entro la data di perfezionamento della vendita.

Sempre nel contratto di locazione è stabilito che, in caso di riscatto, una parte del corrispettivo pagato al proprietario, non inferiore al 20% del canone d’affitto, verrà imputata al prezzo del trasferimento. Cioè in pratica, un po’ come avviene nella formula del rent-to-buy, quando già nel contratto originario di locazione è prevista una clausola di riscatto, parte di quello che l’inquilino versa mensilmente per l’affitto dell’alloggio sociale, sarà accantonato per l’acquisto dell’immobile.

In altri termini, pagando l’affitto ogni mese, l’inquilino, al tempo stesso, già comincia a versare delle quote per quello che sarà il futuro acquisto dell’abitazione al momento del riscatto, fermo restando che chi esercita il riscatto non potrà in ogni caso rivendere l’immobile prima dello scadere dei cinque anni dalla data di comunicazione della volontà di riscattarlo (regola, questa, pensata per prevenire eventuali comportamenti speculativi da parte di chi, riscattando l’abitazione, potrebbe non essere intenzionato a viverci ma a rivenderla subito dopo).

Fa dunque presente il Dm del MIT che “qualsiasi immobile destinabile o trasformabile in alloggio sociale, comprese le relative pertinenze, può accedere ai contratti di locazione e di futuro riscatto”. In caso allora di stipula di un contratto di locazione e di futuro riscatto per immobili in costruzione, i sette anni previsti come fase preliminare di utilizzo dell’immobile “decorrono dalla data di inizio della effettiva locazione”.

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