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06/02/2018

L'abitazione inidonea concede il bis sui benefici prima casa

L’applicazione dei benefici prima casa è ammessa anche in presenza, nello stesso Comune, di un immobile abitativo pre-posseduto che però non presenti caratteristiche di idoneità per il possessore e il suo nucleo familiare. A stabilirlo è stata una sentenza della Corte di Cassazione (la 2565/18) che in buona sostanza, riprendendo un’analoga sentenza del 2011 emessa dalla Corte Costituzionale, dimostra un approccio giurisprudenziale più permissivo e in netto contrasto con un certo atteggiamento di chiusura prevalente in altre sentenze del passato che, anche per una lacuna normativa, tendevano comunque a escludere il godimento dei benefici prima casa in presenza di un’abitazione già posseduta.

Secondo la Cassazione, invece, la mera pre-posseidenza di un immobile abitativo non può costituire un sistematico fattore di impedimento all’applicazione delle agevolazioni sull’eventuale acquisto di un secondo immobile, qualora l’immobile originario fosse inidoneo a ospitare il titolare. Per la precisione, specifica la sentenza, tali ragioni di inidoneità vanno riconosciute in fattori tanto oggettivi, ossia in una complessiva condizione di inefficienza strutturale dell’immobile (ad esempio nell’eventuale sua inabitabilità per fatiscenza o eventi calamitosi), quanto in fattori soggettivi per il titolare stesso, ovverosia laddove l’immobile, pur abitabile da un punto di vista tecnico-oggettivo, quindi senza alcuna carenza strutturale, fosse però inidoneo per quella persona e per quel nucleo in particolare (ipotizziamo ad esempio il caso di un nucleo numeroso costretto in una piccola abitazione).

Sentenza, questa, che, come dicevamo, va in controtendenza rispetto all’atteggiamento giurisprudenziale prevalente. La Suprema Corte ha infatti cassato una precedente sentenza della Corte di Appello del Friuli Venezia Giulia con la quale, appunto, stabilendosi l’idoneità oggettiva, e dunque l’abitabilità dell’alloggio pre-posseduto, le agevolazioni prima casa non potevano di conseguenza essere concesse, salvo previa richiesta, da parte dei ricorrenti, del mutamento di classificazione dell'immobile.

In confronto, quindi, alla legge vigente (Dpr 131/1986), che si limita semplicemente a individuare la “pre-possidenza” di un'altra abitazione situata nel medesimo Comune, o già acquistata tramite agevolazioni dal medesimo contribuente, quale fattore ostativo all’applicazione dei benefici prima casa, la sentenza della Cassazione introduce invece l’aspetto interpretativo delle caratteristiche – strutturali o di idoneità per il nucleo – dell’immobile pre-posseduto. Un orientamento, accennavamo, che fa il paio con un’ordinanza della Corte Costituzionale datata giugno 2011, che a sua volta aveva osservato che la pre-possidenza di un’abitazione può costituire un ostacolo alla fruizione delle agevolazioni fiscali per un successivo acquisto solo se questa prima abitazione è già idonea a soddisfare le esigenze abitative del nucleo del titolare.

Luca Napolitano
(Fonte: Sole 24 Ore)

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