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News
12/01/2018

La plusvalenza dribbla il Fisco se il terreno non è edificabile

La natura non edificabile del terreno allontana la tassazione sulla plusvalenza generata dalla vendita a titolo oneroso. A tal riguardo un contribuente ci ha posto giorni fa questa domanda: “Per un terreno acquisito tramite successione da più di 5 anni, c'è tassazione sulla plusvalenza in caso di vendita? Tengo a precisare che nel certificato di destinazione urbanistica tale terreno è classificato come ricadente per più 2/3 in zona "destinata all'interesse pubblico di progetto" e per meno di 1/3 in zona agricola. Il Comune ha quindi confermato che non sussiste l'edificabilità per l'edilizia privata”.

Nel caso descritto, facendo riferimento al Tuir (Dpr 917/1986), la soluzione è abbastanza lineare, perché il Comune stesso, stando a quanto riferito dal contribuente, certifica la non edificabilità dell’area. In effetti ai sensi del Tuir, articolo 67, comma 1, lettera B, sono redditi diversi “le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”. Ciò esclude di conseguenza la tassabilità in caso di destinazione non edificatoria del terreno.

Un po’ più complessa potrebbe essere la situazione laddove vi fosse difformità tra le delibere comunali e gli atti regionali. Sul punto è intervenuta nel 2008 un’apposita Risoluzione delle Entrate, la n. 460 del 2 dicembre, dove appunto si presentava il caso di un terreno ereditato in Sardegna da due contribuenti e sul quale il Comune aveva attribuito inizialmente una destinazione “turistica in assenza di programmazione e di lottizzazioni”. Successivamente, però, il Piano Paesaggistico Regionale (P.P.R.) approvato dalla Regione Sardegna aveva stabilito che la stessa zona del terreno in questione era sottoposta al vincolo di inedificabilità.

Ricollegandoci, quindi, a quanto prescritto dal Tuir, ma tenendo anche presente le successive disposizioni del decreto legge n. 223 del 4 luglio 2006, ai fini delle imposte sui redditi, dell’IVA, dell’imposta di registro e dell’ICI “un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”.

Ciò significa, nella sostanza, che sotto il profilo fiscale un’area si considera utilizzabile per scopi edificatori ancor prima che l’iter di approvazione del piano regolatore si sia concluso col “pronunciamento” regionale. Tuttavia, specifica l’Agenzia nella Risoluzione 460/E/2008, “una volta intervenuta l’approvazione da parte della Regione, la qualificazione dell’area sarà quella risultante dallo strumento urbanistico generale, così come approvato dalla Regione”. Quindi in estrema sintesi l’ultima parola spetta alla pronuncia definitiva della Regione sulla destinazione o meno del terreno a scopi edificatori.

Questo anche perché la normativa regionale è “cogente” – cioè prevale – rispetto a quella comunale, col risultato che le disposizioni del piano paesaggistico regionale hanno un’efficacia immediata sui territori comunali. Da qui la conseguente impossibilità di perseguire a livello comunale uno scopo edificatorio su di un’area per la quale il piano paesaggistico regionale abbia deliberato in ultima istanza la non edificabilità. In relazione a tale area, quindi, mancando la condizione edificatoria, decade al tempo stesso la tassabilità delle eventuali plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa dei terreni lì ubicati.

Luca Napolitano

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