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News
19/07/2018

Irpef sulle case non locate nel Comune dell'abitazione: quali regole?

Dal 2014 l'Irpef sulle seconde case non locate e assoggettate ad Imu, e appartenenti allo stesso Comune in cui si trova l’immobile adibito ad abitazione principale, viene applicata sul 50% della loro rendita catastale, o comunque, in caso di comproprietà fra due o più soggetti, sul 50% della singola quota di possesso del dichiarante. A tal riguardo il Ministero dell’Economia aveva diffuso un'apposita nota informativa nella quale veniva chiarito che quando si parla di “immobile adibito ad abitazione principale” è sottinteso un legame di proprietà con l’immobile stesso.

“Si ritiene – diceva la nota – che il criterio da adottare per la definizione dell’abitazione principale sia quello utilizzato nell’ambito della normativa in materia di imposte sui redditi ai fini della deduzione Irpef”. Il chiarimento nasceva dal fatto che in molti, fra contribuenti e Caf, avevano posto il dubbio se ai fini della regola dell’assoggettamento Irpef sul possesso di una seconda casa nello stesso Comune dell'abitazione principale fosse sufficiente l’utilizzo, senza la proprietà, di un immobile “adibito” appunto ad abitazione principale.

Ciononostante, a giudicare dalle domande che continuano a giungere, non tutti i dubbi sembrano essersi sciolti. In base alla comunicazione delle Finanze, affinché la regola dell’Irpef al 50% trovi applicazione è necessario il possesso (esclusivo o anche in comproprietà) di entrambe le case: sia della prima che della seconda non locata.

Oltretutto per abitazione “non locata” non viene intesa esclusivamente un’abitazione a disposizione, cioè vuota, ma anche un immobile che sia stato concesso in comodato gratuito a parenti entro il terzo grado o affini entro il secondo. Il discorso cambia ovviamente per le case affittate: in tal caso il loro reddito, soggetto a Irpef o cedolare secca, sarebbe costituito dal canone annuo percepito dal locatore, e di conseguenza l’inclusione nella base imponibile del 50% della rendita catastale non troverebbe applicazione.

Resta comunque inteso che la regola generale in base alla quale il versamento dell’Imu sostituisce l’Irpef è sempre valida, così come resta valida la deduzione, dal reddito complessivo, del reddito riferito all’abitazione principale. Detto questo, vale la pena andare a vedere, caso per caso, la diversa situazione fiscale tra Imu e Irpef laddove, oltre all’abitazione principale, sia presente anche un secondo immobile:

  • il caso più semplice è quello di un contribuente che possiede due immobili, abitazione principale e seconda casa sfitta, situati in due Comuni diversi: l’abitazione principale di fatto non paga nè Imu nè Irpef, mentre la seconda, soggetta certamente a Imu, non paga comunque l’Irpef, in quanto situata in un Comune diverso da quello dell’abitazione;
  • il secondo caso è anch’esso di facile lettura: contribuente possessore di abitazione principale e seconda casa sfitta nello stesso Comune. Sulla seconda casa sarà dovuta l’Irpef (più addizionali) al 50%;
  • adesso un caso diverso: contribuente residente in un Comune X in una casa non di sua proprietà (quindi in affitto, in comodato, o nella casa del coniuge) e contemporaneamente proprietario di una seconda casa sfitta in un Comune Y. Sulla seconda casa paga l’Imu ma evita l’Irpef, non vivendo di per sé in una casa di sua proprietà;
  • soggetto residente in un Comune X in una casa non sua (affitto, comodato o del coniuge), e al tempo stesso proprietario di una seconda casa sfitta sempre nel Comune X. La seconda casa, soggetta a Imu, non è comunque soggetta ad Irpef.

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