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News
09/10/2017

Cedolare Airbnb: entro il 16 ottobre la trattenuta

Posticipata già una volta, la ritenuta del 21% sulle cosiddette locazioni “turistiche” viaggia adesso verso la sua scadenza definitiva. Entro il 16 ottobre, infatti, gli “intermediari immobiliari” sono chiamati a versare la suddetta ritenuta relativa agli affitti brevi pagati, a partire dall’11 settembre scorso, dai clienti-inquilini ai clienti-proprietari. Ritenuta che in un primo tempo avrebbe dovuto essere effettuata entro lo scorso 16 luglio, salvo poi essere rimandata per via dell’applicazione dello Statuto del contribuente, secondo il quale debbono trascorrere almeno 60 giorni tra l’emanazione delle disposizioni e la loro messa in pratica. Di conseguenza, individuando tali disposizioni nel provvedimento delle Entrate del 12 luglio 2017, ciò ha fatto sì che il primo giorno di applicazione della disciplina, in riferimento ai canoni passibili di ritenuta, fosse lunedì 11 settembre 2017, con la conseguente proroga del versamento effettivo dal 16 luglio al 16 ottobre 2017. Detto altrimenti l’intermediario deve operare la ritenuta sulle somme riversate ai locatori a partire dall’11 settembre.

Si parla per l’esattezza dell’applicazione della cedolare secca e dell’eventuale ritenuta (a titolo di acconto o di imposta) da parte appunto degli intermediari, ove presenti, facenti funzione di sostituti di imposta. A tal riguardo i cosiddetti “contratti brevi” non vanno confusi con quelli transitori, che hanno durata da un mese fino a un massimo di 18. Quelli brevi sono infatti individuati nelle locazioni di durata non superiore ai 30 giorni. Tali contratti possono essere stipulati direttamente, tramite intermediari o attraverso portali online. Ebbene, la norma introdotta dalla “manovrina” di primavera ha disposto che anche su tali contratti – ma solo quelli stipulati dal 1° giugno 2017 – possa essere applicata, previa opzione del locatore, la cedolare secca con aliquota standard al 21%.

Se poi i contratti vengono stipulati con l’intervento di intermediari fisici o tramite portali web, qual è ad esempio Airbnb, a carico degli stessi sono previsti determinati obblighi, vale a dire:

  • in tutti i casi l’intermediario deve comunicare i dati dei contratti conclusi per suo tramite (entro 90 giorni dalla pubblicazione in GU del Dl sarà emanato un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate che stabilirà le modalità di trasmissione degli elenchi da parte degli intermediari);
  • se l’intermediario, oltre a mettere in contatto le parti, incassa anche il canone pattuito, scatta l’obbligo comune a tutti i sostituti di imposta di trattenerne il 21% e di versarlo direttamente nelle casse dello Stato;
  • l’imposta trattenuta e versata dall’intermediario dovrà essere certificata; da quel momento per il locatore sarà stata versata o a titolo di acconto o a titolo d’imposta, a seconda se lo stesso abbia optato o meno per la cedolare secca.

Com’è noto, la scelta della cedolare secca è alternativa non solo all’Irpef nel 730, ma sostituisce anche le imposte di registro e di bollo. Requisiti imprescindibili per applicarla sono: a) la natura della locazione, che dev’essere esclusivamente abitativa, e b) la natura del locatore stesso, che non può agire per scopi strumentali o d’impresa. In altri termini, gli unici che possono applicare la cedolare secca sono i privati cittadini che affittano casa per puro scopo abitativo (e solo se possessori del fabbricato). A parte questo, la cedolare presuppone un’applicazione abbastanza elastica, nel senso che non si lega soltanto alle classiche formule contrattuali del 4+4 o del 3+2; è sufficiente infatti che vengano soddisfatti i due requisiti su riportati per applicarla anche in caso di formule “minori” quali appunto la locazione turistica o transitoria. Idem se la locazione coinvolge solo una parte dell’immobile, ad esempio una sola stanza, o magari se vi sono più locatori con altrettanti contratti, come può avvenire nel caso degli studenti fuori sede.

Luca Napolitano

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