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News
13/06/2018

Casa acquistata: la detrazione Iva abbraccia gli anni 2016 e 2017

Anche nelle dichiarazioni del 2018 si può detrarre al 50% l’Iva pagata sui nuovi acquisti di immobili ad uso residenziale rogitati nel periodo d’imposta 2017 (1° gennaio – 31 dicembre). Beneficio, questo, che il decreto Milleproroghe di un anno fa estese appunto all’intero 2017, con effetto nel 2018, dopo che la Legge di Bilancio lo aveva introdotto per il solo periodo d’imposta 2016.

Sul funzionamento della detrazione l’Agenzia delle Entrate si è soffermata nella Circolare 20/E/2016, dirimendone i principali nodi interpretativi. Anzitutto va chiarito che il bonus è valido per qualunque acquisto di fabbricato, purché, appunto, destinato a una funzione abitativa. Tradotto altrimenti, non sarà detraibile soltanto l’Iva pagata in occasione dell’acquisto dell’abitazione principale, ma qualunque Iva associata alla cessione di un qualunque fabbricato residenziale, sia esso una prima, una seconda o una terza casa.

È però fondamentale che la cessione avvenga da parte di un'impresa costruttrice o ristrutturatrice. Questo vuol dire che l’acquisto deve essere effettuato da nuovo, anche perché una compravendita siglata fra privati non sarebbe soggetta a Iva. Ora le tempistiche. Esattamente come avviene per i normali bonus al 50-65 per cento, o per il bonus mobili legato alle ristrutturazioni/manutenzioni straordinarie di immobili abitativi, anche questo tipo di detrazione copre l’arco di un decennio, venendo suddivisa in 10 quote annuali di pari importo.

Con la dichiarazione 2018 i contribuenti iniziano quindi a detrarre la prima quota del 50% dell’Iva versata nel 2017, o la seconda di quella versata nel 2016, per proseguire, poi, nei 9 od 8 anni successivi. Importante, allora, ribadire i requisiti fondamentali. Ne abbiamo già detti un paio: a) l’immobile deve essere residenziale, a prescindere se sia o meno l’abitazione principale, e b) il soggetto cedente deve essere un’impresa costruttrice/ristrutturatrice.

Ce ne sono però altri due: l’immobile deve essere di classe energetica A o B, e questo riteniamo possa risultare dalla certificazione rilasciata dalla ditta cedente, visto che l’Agenzia nella Circolare 20/E/2016 non si è pronunciata sull’eventuale necessità di affidare la certificazione a un tecnico esterno; inoltre, affinché l’Iva sia detraibile, si deve fare riferimento al principio di cassa, pertanto ciò che conta è che il pagamento dell'Iva sia avvenuto nel biennio 2016-2017.

Di qui l’impossibilità di detrarre, fin dall’anno scorso, gli eventuali acconti corrisposti nel 2015, anche se il rogito risultava poi stipulato nel 2016. Viceversa il discorso cambia per gli acconti Iva pagati nel 2016 su acquisti rogitati nel 2017, proprio perché la detrazione, essendo valida dal 2016, finisce per includere anche gli acconti versati in quell’anno, a condizione, comunque, che vi fosse un preliminare d’acquisto registrato.

C’è infine il discorso relativo alla cumulabilità di questa detrazione con l’altra detrazione (sempre del 50%) applicata sugli acquisti di abitazioni facenti parte di complessi edilizi interamente ristrutturati. Non vi è nessuna specifica disposizione – scrive l’Agenzia – “che vieti il cumulo della detrazione in commento con altre agevolazioni in materia di Irpef. In mancanza di un esplicito divieto in tal senso, si deve ritenere dunque possibile che il contribuente che acquisti un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione possa beneficiare sia della detrazione del 50 per cento dell’IVA sull’acquisto, sia della detrazione spettante ai sensi dell'art. 16-bis, comma 3, del TUIR”.

Tale ultima detrazione, ripartita anch’essa in 10 rate costanti, si applica, appunto, con l’aliquota del 50% e deve essere calcolata sul 25% del prezzo complessivo di acquisto dell’immobile, e comunque entro un importo massimo di 96.000 euro. Resta comunque inteso, vista la cumulabilità dei due bonus, che essendo già l’Iva detraibile al 50% in relazione all’acquisto del fabbricato, questa dovrà essere interamente scomputata dal prezzo dello stesso fabbricato, di cui bisognerà calcolare (al netto dell’Iva appunto) il 25% ai fini del secondo bonus.

Luca Napolitano

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