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29/06/2018

Bonus ristrutturazione trasferibile a chi acquista l'intera abitazione

Col “passaggio” di proprietà dell’immobile ristrutturato tramite vendita o successione, il trasferimento o mantenimento delle quote residue di detrazione non ancora godute per gli interventi edilizi sono comunque due soluzioni ammissibili. Ovviamente i due casi vanno ben distinti. Cominciamo dalla cessione a titolo oneroso. Per chi vende un immobile ristrutturato, la possibilità o meno di continuare a godere delle eventuali quote residue di detrazione al 50% dipende dagli accordi che sono stati presi con la parte acquirente al momento del rogito notarile. Va premesso che la gestione del bonus sulle ristrutturazioni ha subìto una modifica sostanziale con l’entrata in vigore del Dl 201/2011, il famoso decreto “Salva Italia” dell’allora Governo Monti. Fino al 31 dicembre 2011, infatti, era previsto che le rate non ancora godute della detrazione restassero in capo esclusivamente al soggetto venditore, che avendo sostenuto le spese aveva anche diritto a detrarsele nonostante la cessione del fabbricato.

Viceversa, a partire dal 1° gennaio 2012, l’ottavo comma dell’articolo 4 del Dl 201/2011 ha disposto che “in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di ristrutturazione, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte dal soggetto cedente è trasferita per i rimanenti periodi di imposta, salvo diverso accordo delle parti, al soggetto acquirente (persona fisica) della stessa unità immobiliare”. Di conseguenza, qualora nell'atto di vendita fosse specificata, previo accordo con l’acquirente, la volontà da parte del cedente di continuare a godere delle quote di detrazione non ancora applicate, il beneficio continuerà a essergli accordato; se invece al momento della vendita non sarà siglato nessun accordo, e quindi non verrà indicato nulla sull'atto di cessione, la detrazione restante verrà trasferita automaticamente all'acquirente. In alternativa, laddove sul rogito non fosse specificato alcunché, si potrebbe ovviare con una scrittura privata ove si dia conto dell’accordo fra le parti di lasciare le quote restanti di bonus appannaggio del venditore.

C’è però una sorta di “zona grigia”, quando si parla di cessione di fabbricati ristrutturati, che manda spesso in crisi non solo i contribuenti ma gli stessi intermediari fiscali, nel momento in cui si tratta di stabilire a chi spettino o meno le ultime rate della detrazione. È il “caso-rebus” di quegli immobili posseduti da più titolari – quindi con quote di possesso suddivise fra più soggetti – dove però a vendere la propria quota individuale è solo uno di questi possessori, o comunque dove vendono alcuni ma non tutti. Domanda: in questi casi come si risolve la faccenda della cessione del bonus? A rispondere è stata l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione 24/E del 2009, dove veniva detto a chiare lettere che ai fini del trasferimento delle quote non godute del bonus edile, è necessario che il soggetto acquirente diventi possessore in blocco dell’immobile e non solo di una sua parte.

Detto altrimenti: affinché vi siano le condizioni per poter cedere le rate di detrazione non ancora godute, occorre che si verifichi una situazione nella quale chi acquista diventi unico possessore dell’abitazione, altrimenti il venditore resterà comunque titolare della detrazione residua. Ipotizzando allora un caso analogo a quello analizzato nella risoluzione 24/E/2009, dove il possessore del 50% dell’immobile voleva cederlo alla consorte, titolare dell’altro 50%, la cessione del bonus sarebbe ammessa, appunto perché il soggetto acquirente, già titolare di metà dell’immobile, dopo l’acquisto figurerebbe titolare al 100%; diversamente qualora vi fossero due titolari al 50% di una casa, e solo uno dei due volesse cedere la sua quota del 50 a un soggetto terzo, ecco che la cessione del bonus non sarebbe ammessa, perché il soggetto terzo sarebbe possessore solo di quel 50%.

Vi sono infine i casi di trasferimento per via ereditaria, che ovviamente, a differenza delle normali compravendite a titolo oneroso, non coinvolgono un acquirente vero e proprio bensì gli eredi del defunto. Ora, nel caso di successione di una casa ristrutturata, le eventuali quote residue di detrazione non godute in vita dal de cuius si trasmettono per intero ad un solo erede oppure a più eredi che conservino la detenzione materiale e diretta dell’immobile (in buona sostanza a coloro i quali ne possano disporre a proprio piacimento quando e come lo desiderino, a prescindere dal fatto che abbiano adibito l’immobile a propria abitazione).

A tal riguardo, però, vanno distinte diverse casistiche. Se ad esempio l’immobile fosse locato, la detrazione non spetterebbe a nessuno, in quanto l’erede o gli eredi non ne potrebbero disporre a proprio piacimento. Nel caso invece fossero presenti più eredi e l’immobile fosse a disposizione, cioè vuoto, il beneficio sarebbe trasferito in parti uguali agli eredi. La terza casistica è una delle più frequenti: presenza di più eredi, ma contemporaneamente al coniuge superstite. Nella fattispecie sarebbe il coniuge superstite, in quanto detentore del diritto d’abitazione nell'ex casa coniugale, l’unico ad aver diritto alla detrazione. Viceversa, quarta ed ultima casistica, qualora il coniuge superstite rinunciasse all'eredità, pur mantenendo il diritto d’abitazione, non solo non potrebbe fruire delle quote residue di detrazione, ma qualora fossero presenti altri eredi (ad esempio i figli), neppure questi potrebbero beneficiare delle quote residue dal momento che non sarebbero nelle condizioni di godere della detenzione materiale dell’immobile.

Luca Napolitano

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