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20/02/2018

Bonus 50-65%: regole più snelle per i condomìni minimi

Per i cosiddetti condomìni “minimi”, vale a dire con un numero di residenti non superiore a otto, l’Agenzia delle Entrate impartisce una via più snella ai fini dei bonus 50-65% riconosciuti per gli interventi effettuati sulle parti comuni. Nella sostanza, per beneficiare dell’agevolazione, sarà sufficiente che i versamenti siano effettuati da un solo condòmino, il cui codice fiscale dovrà essere indicato sulla dichiarazione dei redditi dagli altri beneficiari della detrazione. Questo anche nel caso di in un condomìnio che non sia fornito di codice fiscale. Si tratta in pratica di un’ulteriore semplificazione introdotta dall’Agenzia con la Circolare 3/E del marzo 2016, che andava a sua volta a rimpiazzare le precedenti indicazioni già fornite nel 2015 (Risoluzione 74/E), secondo le quali veniva invece sostenuta la necessità di attribuire comunque un codice fiscale al condomìnio minimo.

Quindi, secondo le vecchie regole, le detrazioni in questione non sarebbero state precluse ai condòmini residenti in complessi edilizi minimi che avessero pagato i lavori senza comunicare il codice fiscale del condomìnio, a patto però di dotare il condomìnio medesimo di un codice fiscale tramite una domanda di attribuzione inviata col modello AA5/6. Oltretutto, specificava sempre la Risoluzione 74/E, il condomìnio avrebbe dovuto inviare una comunicazione in carta libera all’Ufficio dell’Agenzia delle entrate competente, nella quale fossero specificati per ciascun condòmino:

  • le generalità e il codice fiscale;
  • i dati catastali delle rispettive unità immobiliari;
  • i dati dei bonifici dei pagamenti effettuati per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio;
  • la richiesta di considerare il condominio quale soggetto che ha effettuato gli interventi;
  • le fatture emesse dalle ditte nei confronti dei singoli condòmini, da intendersi riferite al condominio.
 
Questo assetto di regole è stato però “superato” con l’arrivo della Circolare 3/E del marzo 2016. Il documento anzitutto ribadiva che in presenza di un “condomìnio minimo”, edificio composto da un numero “non superiore a otto condòmini”, le norme civilistiche sul condomìnio sono comunque valide ad eccezione di quelle che impongono: a) la nomina di un amministratore (nonché l’apertura da parte di quest’ultimo di un apposito conto corrente intestato al condomìnio stesso), e b) l’adozione di un regolamento comune. Assodata quindi l’assenza dell’obbligo di nominare un amministratore, l’Agenzia riconsiderava le precedenti indicazioni fornite nella precedente Risoluzione 74/E, accantonando di fatto l’obbligo di dotare il condomìnio di un codice fiscale. Esenzione tutt’ora valida. In sostanza le due cose vanno di pari passo: nessun obbligo di nomina di un amministratore e di conseguenza nessun obbligo di codice fiscale. “Si può ritenere – scriveva l’Agenzia nella Circolare 3/E – che non sia necessario acquisire il codice fiscale del condomìnio nelle ipotesi in cui i condòmini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto”.

Nel concreto, allora, ai fini della detrazione, sarà sufficiente che il pagamento dei lavori sia effettuato da un solo condòmino, che dovrà indicare sul c.d. bonifico “parlante” - oltre alla causale normativa e la partita Iva della ditta - il suo codice fiscale personale. Lo stesso codice fiscale andrà infine inserito da ciascun condòmino, in fase di dichiarazione, sul Modello 730 o sul Modello Redditi nell’apposito spazio riservato alle informazioni sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio. È appunto l’Agenzia a indicare questa strada nella Circolare 3/E 2016: “In assenza del codice fiscale del condomìnio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condomìnio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico”.

Ricapitolando: se il condomìnio ha un numero di abitanti inferiore ad otto e vengono eseguiti interventi di ristrutturazione o risparmio energetico sulle parti comuni, non c’è bisogno di nominare un amministratore e nemmeno di richiedere l’attribuzione di un codice fiscale condominiale. In tal caso i lavori dovranno essere pagati da uno solo dei condòmini che si incarichi di andare in banca ed effettuare il bonifico, compilandolo nella modalità che abbiamo sopra indicato. In risposta quindi alle frequenti casistiche dove si riscontra la presenza di più bonifici, effettuati da altrettanti condòmini, anziché il versamento a nome di un solo soggetto, non possiamo che constatare l’impossibilità di applicare la detrazione pro-quota, appunto perché è previsto che la spesa sulle parti comuni venga effettuata in un’unica soluzione e da un unico soggetto, che, se non è l’amministratore, può essere un semplice inquilino facente parte di un condomìnio minimo.

Luca Napolitano

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