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02/02/2017

Benefici prima casa: stop alla sanzione se il non riacquisto è dichiarato

Il non riacquisto di una “prima casa” entro un anno dalla vendita di quella precedentemente acquistata fa decadere dalle agevolazioni fiscali godute al momento dell’acquisto. La decadenza comporterà in primis il pagamento delle maggiori imposte dovute, nonché una sanzione pari al 30% dell’importo e gli interessi. Ora, se da una parte è impossibile evitare il pagamento della maggiore imposta (più gli interessi) che si sarebbe versata in assenza dei benefici fiscali, è però possibile aggirare l’irrogazione della sanzione. Ma come? Il “trucco” ce lo spiega l’Agenzia delle Entrate in una Risoluzione del 2012, la 112/E. Si parta dal presupposto che l’agevolazione sull’acquisto della prima casa viene meno in caso di “trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto”. È anche vero, però, che “le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale”. Quindi, laddove il contribuente non provveda all’acquisto di una nuova abitazione entro 12 mesi dalla vendita della precedente, la decadenza dal beneficio comporterà “il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”.

Ma questo non è detto. Fin quando, infatti, non sono trascorsi i 12 mesi dalla vendita infra-quinquennale della vecchia “prima casa”, il contribuente ha comunque la possibilità di salvarsi dalla sanzione. Se dunque, per una serie di ragioni, si dovesse trovare nelle condizioni di non poter – o anche di non voler – rispettare l’impegno assunto, potrebbe comunicare le proprie intenzioni all’Amministrazione finanziaria. “A tal fine – scrive l’Agenzia – il contribuente che non intenda adempiere all’impegno di procedere all’acquisto di un nuovo immobile è tenuto a presentare una apposita istanza all’ufficio presso il quale è stato registrato l’atto di vendita dell’immobile acquistato con agevolazioni prima casa; con tale dichiarazione il soggetto interessato manifesta espressamente la sua intenzione di non voler procedere all’acquisto di un nuovo immobile entro i dodici mesi e richiede la riliquidazione dell’imposta assolta in sede di registrazione. In questo caso, il contribuente sarà tenuto al versamento della differenza tra l’imposta pagata e quella dovuta, oltre al pagamento degli interessi”. Verrebbe meno, in tal senso, l’obbligo di pagare la sanzione.

Il perché va individuato in una ragione, per così dire, “giurisprudenziale”. Se infatti il contribuente invia per tempo la dichiarazione di non poter/voler procedere all’acquisto della nuova casa, tecnicamente non gli potrà essere imputato il non rispetto dell’adempimento e di conseguenza non gli potrà essere irrogata la sanzione. Viceversa, laddove, pur sapendo di non poter/voler acquistare una nuova casa, non comunicasse nulla, si concretizzerebbe a tutti gli effetti il mancato rispetto dell’adempimento ai fini del mantenimento dei benefici prima casa, la cui decadenza sarebbe così accompagnata dall’arrivo automatico della sanzione. In conclusione, “nel caso di presentazione dell’istanza entro il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con benefici, non trova applicazione la sanzione pari al 30 per cento di cui al richiamato comma 4, poiché entro il predetto termine non può essere imputato al contribuente il mancato acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale, cui consegue la decadenza dell’agevolazione”.

Luca Napolitano

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