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News
26/10/2017

Benefici prima casa: la successione non è di ostacolo

I benefici prima casa spettano al coniuge/erede che conseguentemente al decesso dell’altro coniuge si ritrovi unico titolare, per diritto di successione, di un solo immobile o di diversi immobili (siti nello stesso Comune) dei quali era contitolare assieme al coniuge defunto. Il chiarimento arriva dalla Risoluzione n. 126/E pubblicata dall’Agenzia delle Entrate il 17 ottobre 2017. Nella sostanza, la possibilità per il coniuge superstite di andare a beneficiare, almeno in relazione all’acquisto di un solo immobile – sia pure per successione – delle agevolazioni prima casa, deriva dal fatto che la comunione dei beni, come affermato dalla stessa Corte di cassazione, cessa automaticamente al verificarsi della morte di uno dei due coniugi. Inoltre, anche l’esclusività del possesso degli immobili a nome del coniuge rimasto in vita, non preclude l’applicazione dei suddetti benefici, perché trattasi comunque di un’esclusività scaturita simultaneamente all’apertura della successione, mentre la regola generale prevede che al momento dell’acquisto agevolato il titolare non sia già possessore di altri immobili. Significa in pratica che non dev’esserci, a nome del potenziale beneficiario, una titolarità pregressa relativa ad immobili acquistati in precedenza, cosa che però non sussiste nel caso esaminato dalla Risoluzione.

La risposta dell’Agenzia è arrivata in merito all’interpello di un contribuente riguardo all’applicazione dell’agevolazione prima casa per le quote di uno degli immobili caduti in successione alla morte del coniuge. “In particolare – spiega l’Agenzia – la fattispecie riguarda un unico erede testamentario che possedeva in comunione con il coniuge tre immobili abitativi siti nello stesso comune. Quindi, per effetto della successione, le tre quote dei predetti immobili appartenenti al coniuge defunto venivano devolute all’erede”, il quale, dettaglio fondamentale, “non aveva mai fruito in precedenza delle medesime agevolazioni”. I benefici prima casa, lo ricordiamo, presuppongono l’applicazione in misura fissa (in capo a uno o più acquirenti) delle imposte ipotecaria e catastale per i trasferimenti della proprietà di abitazioni non di lusso – diverse quindi da quelle appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 – e per la costituzione e il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti appunto o da successioni o da donazioni.

Debbono però sussistere certe condizioni, ovvero l’interessato, per poter beneficiare dell’agevolazione, deve dichiarare:

  • di avere la residenza nel territorio del comune ove è ubicato l’immobile da acquistare o di volerla stabilire entro diciotto mesi dall’acquisto;
  • di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Quindi, nel caso in esame, la sussistenza di tali condizioni dev’essere riferita al momento in cui si concretizza il trasferimento della titolarità, cioè all’apertura della successione, momento nel quale l’erede, non avendo mai goduto precedentemente delle agevolazioni prima casa e divenendo pieno proprietario di tre immobili già posseduti in comunione col coniuge defunto, potrà chiederne l’applicazione. In conclusione, secondo l’Agenzia, non costituiscono ostacolo alla corretta applicazione dei benefici né la pregressa comunione dei beni fra coniugi, dal momento che questa cessa al verificarsi della morte di uno di essi, né la conseguente esclusività del possesso a nome del solo coniuge superstite, in quanto, come accennavamo, la dichiarazione da rendere, ai sensi di legge, circa l’assenza di altri immobili posseduti dal beneficiario dev’essere riferita a immobili diversi da quelli acquisiti per successione. Fatto sta che per l’acquisto di uno dei tre immobili, il coniuge erede potrà contare sui benefici prima casa, mentre sulle rimanenti unità immobiliari dovranno essere versate nella consueta misura proporzionale le imposte ipotecaria e catastale.

Luca Napolitano

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