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News
10/04/2017

Benefici prima casa e cessione della quota all'ex coniuge

I benefici prima casa sono (o dovrebbero essere) salvi se, in caso di separazione, uno dei due coniugi trasferisse il possesso dell’abitazione all’altro coniuge. È quanto emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 23225 del 13 novembre 2015, nella quale i giudici hanno appunto riconosciuto che i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa “non vengono meno qualora l’acquirente trasferisca l’abitazione al coniuge, a seguito di un accordo concluso in sede di separazione, sia pur entro cinque anni dall’acquisto originario e nonostante non venga acquistata una nuova abitazione entro un anno dalla vendita”.

Tale sentenza potrebbe tornare utile a chi, come Alessandra R. (nome fittizio di una nostra utente che ci ha chiesto spiegazioni in merito a una probabile cessione, da parte del suo ex marito, della di lui quota dell’immobile prima casa), potrebbe trovarsi alle prese col dubbio se vendere o no all’ex coniuge la prima casa, o parte di essa, acquistata tramite benefici fiscali. Ci chiede Alessandra: “Quattro anni fa ho comprato casa al 50% con mio marito ed ora ci stiamo separando. Io sarei intenzionata a comprare la sua metà ma lui non vuole venderla prima che siano trascorsi cinque anni perché altrimenti – dice lui – dovremmo pagare una penale molto alta per restituire all’Erario le agevolazioni godute a suo tempo sull’acquisto. È vera questa cosa?”.

Purtroppo è un caso, questo, dove nessuno può pretendere di avere la verità in tasca, nemmeno la Cassazione. Anzi, l’orientamento delle norme tributarie verte in tutt’altra direzione rispetto a quella più permissiva della Suprema Corte. L’unico riferimento certo è dato appunto dalla regola secondo cui la decadenza dai benefici prima casa si verifica qualora l’immobile – acquistato tramite le agevolazioni – venga ceduto prima che siano trascorsi cinque anni, senza che entro un anno dalla cessione se ne acquisti uno nuovo da adibire ad abitazione principale.

Quindi, rispondendo ad Alessandra, verrebbe da dire di sì: se poniamo la questione sul piano delle regole che disciplinano le agevolazioni e la loro decadenza, suo marito ha certamente ragione, nel senso che se lui, dopo aver acquistato la prima casa godendo delle relative agevolazioni vendesse all’ex moglie il suo 50% prima che siano trascorsi 5 anni dal rogito senza poi riacquistare una nuova abitazione entro un anno dalla vendita, allora decadrebbe dai benefici e di conseguenza andrebbe a pagare la maggiore imposta dovuta più le sanzioni e gli interessi.

Ma è a questo punto che interviene la sentenza di Cassazione, che nella specificità del caso sottopostole andava ad evidenziare che il contribuente aveva ceduto l’immobile alla moglie “in attuazione degli accordi di separazione consensuale, omologata dal Tribunale, affinché restasse destinato ad abitazione dei figli minori affidati alla madre in base ai medesimi accordi”, derogando di fatto al principio generale sopra richiamato. Questo per dire, sostanzialmente, che ogni sentenza fa storia a sé. Nel caso, dunque, di quella specifica sentenza, la Cassazione aveva interpretato il trasferimento oneroso della quota di possesso dell’immobile da un ex coniuge all’altro come una cessione non equiparabile alle altre, quindi non gestibile secondo l’ordinamento delle regole comunemente osservate.

A tal riguardo i giudici avevano oltretutto ricordato un’analoga pronuncia della stessa Cassazione secondo la quale “l’attribuzione al coniuge della proprietà della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nella separazione consensuale non costituisce una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dai benefici prima casa”, bensì una “forma di utilizzazione dello stesso immobile ai fini della migliore sistemazione dei rapporti tra i coniugi, in vista della cessazione della loro convivenza”.

C’è però un problema, ovverosia secondo l’ordinamento italiano le sentenze non fanno mai legge – nemmeno quelle della Cassazione –, creano tutt’al più dei precedenti giurisprudenziali utili per essere citati/richiamati davanti a un giudice qualora si volesse avere ragione su una data faccenda. Stessa cosa, quindi, per Alessandra. In pratica, da un punto di vista meramente normativo, se il suo ex marito le vendesse il suo 50% di immobile, rischierebbe la decadenza dai benefici; al tempo stesso però, se questa decadenza dovesse essergli notificata, a quel punto avrebbe la cosiddetta “pezza d’appoggio” della suddetta sentenza, cioè potrebbe fare ricorso sulla base di quanto sostenuto dalla Corte di Cassazione, non avendo tuttavia la certezza di vincere il ricorso. La scelta dunque sta agli ex coniugi.

Luca Napolitano

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