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07/03/2017

Acquisto casa: l'Iva si recupera nel 730

Dalla dichiarazione di quest’anno (730/Redditi 2017) comincia a fare effetto la detrazione al 50% dell’Iva pagata sull’acquisto degli immobili destinati ad uso residenziale. Beneficio, questo, che l’ultimo decreto Milleproroghe dello scorso 27 febbraio ha esteso sull’intero anno in corso, quindi su tutti gli acquisti effettuati dal 1° gennaio al 31 dicembre 2017. Sul funzionamento della detrazione l’Agenzia delle Entrate si è soffermata nella Circolare 20/E/2016, dirimendone i principali nodi interpretativi. Anzitutto va chiarito che il bonus è valido per qualunque acquisto di fabbricato, purché, appunto, destinato a una funzione abitativa. Tradotto altrimenti, non sarà detraibile soltanto l’Iva pagata in occasione dell’acquisto dell’abitazione principale, ma qualunque Iva associata alla cessione di un qualunque fabbricato residenziale, sia esso una prima, una seconda o una terza casa.

È però fondamentale che la cessione avvenga da parte di un'impresa costruttrice o ristrutturatrice. Questo vuol dire che l’acquisto deve essere effettuato da nuovo, anche perché una compravendita siglata fra privati non sarebbe soggetta a Iva. Ora le tempistiche. Esattamente come avviene per i normali bonus al 50-65 per cento, o per il bonus mobili legato alle ristrutturazioni/manutenzioni straordinarie di immobili abitativi, anche questo tipo di detrazione copre l’arco di un decennio, venendo suddivisa in 10 quote annuali di pari importo. Con la dichiarazione 2017 i contribuenti inizieranno quindi a detrarre la prima quota del 50% dell’Iva versata nel 2016, per proseguire, poi, nei 9 anni successivi. Importante, allora, ribadire i requisiti fondamentali. Ne abbiamo già detti un paio: a) l’immobile deve essere residenziale, a prescindere se sia o meno l’abitazione principale, e b) il soggetto cedente deve essere un’impresa costruttrice/ristrutturatrice.

Ce ne sono però altri due: l’immobile deve essere di classe energetica A o B, e questo riteniamo possa risultare dalla certificazione rilasciata dalla ditta cedente, visto che l’Agenzia nella Circolare 20/E/2016 non si è pronunciata sull’eventuale necessità di affidare la certificazione a un tecnico esterno; inoltre, affinché l’Iva sia detraibile, è necessario che venga versata interamente nell’anno di riferimento. A nulla quindi varrebbero eventuali acconti versati in annualità precedenti. Prendiamo ad esempio il caso del 2016 per le imminenti dichiarazioni 2017. È necessario, a tal riguardo, che il pagamento dell'IVA sia avvenuto al 100% nel periodo d'imposta 2016. Non saranno quindi agevolabili gli eventuali acconti d'imposta pagati nel 2015, anche se l'acquisto dell'abitazione è stato effettivamente rogitato nel 2016. E' dunque da presumere che lo stesso ragionamento varrà per le dichiarazioni dell’anno venturo, essendo il bonus prorogato anche sugli acquisti del 2017. In pratica, se si vorrà detrarre l’Iva nel 2018, bisognerà che nel 2017 sia stato rogitato l’acquisto dell’abitazione e sia stata versata tutta quanta l’Iva, a nulla rilevando gli eventuali acconti pagati nel 2016.

C’è infine il discorso relativo alla cumulabilità di questa detrazione con l’altra detrazione (sempre del 50%) applicata in caso di acquisto di abitazioni facenti parte di complessi edilizi interamente ristrutturati. Non vi è nessuna specifica disposizione – scrive l’Agenzia – “che vieti il cumulo della detrazione in commento con altre agevolazioni in materia di Irpef. In mancanza di un esplicito divieto in tal senso, si deve ritenere dunque possibile che il contribuente che acquisti un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione possa beneficiare sia della detrazione del 50 per cento dell’IVA sull’acquisto, sia della detrazione spettante ai sensi dell'art. 16-bis, comma 3, del TUIR”. Tale ultima detrazione, ripartita anch’essa in 10 rate costanti, si applica, appunto, con l’aliquota del 50% e deve essere calcolata sul 25% del prezzo complessivo di acquisto dell’immobile, e comunque entro un importo massimo di 96.000 euro. Resta comunque inteso, vista la cumulabilità dei due bonus, che essendo già l’Iva detraibile al 50% in relazione all’acquisto del fabbricato, questa dovrà essere interamente scomputata dal prezzo dello stesso fabbricato, di cui bisognerà calcolare (al netto dell’Iva appunto) il 25% ai fini del secondo bonus.

Luca Napolitano

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