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20/03/2017

Cedolare intatta anche senza proroga, ma scatta la sanzione

Come statuito dal Decreto 193/2016, ovvero la “costola” fiscale collegata alla Legge di Bilancio 2017, il mancato avviso della proroga sui contratti d’affitto ove sia stata scelta l’applicazione della cedolare secca in luogo dell’Irpef e delle addizionali non comporta la decadenza dalla tassa piatta, ferma restando l’irrogazione di una “sanzione nella misura fissa pari a euro 100, ridotta a euro 50 se la comunicazione è presentata con ritardo non superiore a trenta giorni”. Adesso l’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione 30/E del 10 marzo 2017, ha precisato che il codice tributo per pagare – attraverso il modello “F24 Elide – Versamenti con elementi identificativi” – la sanzione dovuta in caso di mancata comunicazione di proroga (o risoluzione) del contratto di locazione immobiliare soggetto a cedolare secca è 1511”.

Il testo del 193/2016 stabilisce per l’esattezza che “la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell'opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione qualora il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi”. Nella sostanza, limitandosi a ragionare sul piano letterale, la norma dispone che chiunque abbia registrato un contratto di affitto opzionando fin dall’inizio il regime agevolativo della cedolare secca, e omettendo successivamente di inviare all’AdE il modello di proroga del contratto stesso, non perde il beneficio della tassa piatta, a condizione di mantenere un “comportamento coerente” con le regole della cedolare. Questa “coerenza” viene in pratica individuata in due aspetti: nel versamento effettivo della tassa e nella dichiarazione, tramite modello 730/Unico, del relativo reddito soggetto a cedolare secca.

Non viene invece menzionato fra i requisiti del “comportamento coerente” l’invio della raccomandata all’inquilino con cui il locatore è tenuto ad avvisarlo della sua scelta di tassare il reddito con la cedolare, cosa che in automatico comporta anche l’impossibilità di adeguare il canone d’affitto secondo gli indici Istat; evidentemente, però, tale omissione va attribuita al fatto che il legislatore, nel redigere la norma, ha dato per scontato l’invio della raccomandata all’inquilino, essendo appunto l’invio, da un punto di vista procedurale, la conditio sine qua non per usufruire della tassazione agevolata. Oltretutto, dai chiarimenti emersi lo scorso febbraio, durante l’ultima edizione di Telefisco, l’Agenzia, con la sua interpretazione, ha “rafforzato”, o per così dire ha “esteso”, gli effetti benefici della norma sia sulle locazioni per cui l’avviso di proroga avrebbe dovuto essere inviato prima del 3 dicembre 2016, sia sulle cedolari opzionate in annualità successive a quella di registrazione del contratto.

Vediamo un punto per volta. Il Decreto Fiscale 193 è entrato in vigore il 3 dicembre 2016, quindi a rigor di logica l’effetto della norma dovrebbe valere solo per quei contratti la cui proroga doveva essere comunicata da quella data in poi, mentre l’Agenzia durante Telefisco 2017 ha dichiarato che “la nuova disposizione di carattere procedurale trova applicazione anche in relazione alle comunicazioni di proroga che andavano presentate prima del 3 dicembre 2016, sempreché si tratti di contratti di locazione per i quali in sede di registrazione, ovvero nelle annualità successive, sia stata già espressa l'opzione per la cedolare secca e il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con l'applicazione del regime sostitutivo in esame”.

Nella stessa risposta troviamo chiarito anche un secondo aspetto, vale a dire l’inclusione non solo dei contratti per cui la cedolare sia stata opzionata in sede di prima registrazione, ma anche di quelle casistiche in cui la tassa piatta sia subentrata solo successivamente alla registrazione, ad esempio a partire dalla seconda o dalla terza annualità di contratto. È quindi chiarificatore il passaggio in cui l’Agenzia dice che la nuova disposizione trova applicazione a patto che si tratti di contratti di locazione per i quali la cedolare sia stata opzionata “o in sede di registrazione, o nelle annualità successive”.

Tornando infine alla compilazione del modello F24 Elide, l’Agenzia nella suddetta Risoluzione 30/E spiega che nella sezione “Contribuente” si dovranno inserire i dati anagrafici e il codice fiscale di chi effettua il versamento nonché i dati anagrafici e il codice fiscale della controparte (o di una delle controparti), riportando “63” nel campo “codice identificativo”. Inoltre, nella sezione “Erario ed altro”, andranno specificati: nel campo “tipo” la lettera “F” (identificativo registro); nel campo “elementi identificativi” il codice identificativo (composto da 17 caratteri) del contratto, reperibile nella copia del modello di richiesta di registrazione o, per i contratti registrati in via telematica, nella ricevuta di registrazione; nel campo “anno di riferimento”, infine, l’anno della data di inizio proroga o di risoluzione. Nessun valore andrà invece immesso nei campi “codice ufficio” e “codice atto”.

Luca Napolitano

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