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07/07/2017

Casa in affitto: la convenienza fiscale pende sul canone concordato

Tassazione ordinaria o cedolare secca? Con ogni probabilità sarà questa la prima domanda che un locatore inesperto andrà a porsi una volta deciso ad affittare il proprio immobile. Prima ancora, però, di riflettere su quale sia il regime fiscale più adatto (leggi la prima puntata del nostro focus sulla fiscalità degli affitti), bisognerebbe risolvere a monte un altro tipo di problema, vale a dire quale forma contrattuale adottare nei confronti dell’inquilino. In altri termini il primo dubbio dovrebbe essere: “Come regolo adesso i rapporti con chi mi paga?”, anziché: “Come pagherò il Fisco domani?”. Concretizzando: cosa mi conviene di più, l’applicazione di un contratto a canone libero o di uno a canone concordato? La differenza è certamente ben nota a tutti quelli che hanno già esperienze di locazione alle spalle, ma per un locatore alle prime armi potrebbe non essere così automatica.

A questo punto, qualunque bravo consulente direbbe di fare riferimento alla Legge 431 del 1998, che di fatto, ancora oggi, è il testo normativo che fissa le regole in materia di affitti. Il legislatore in pratica, invece di racchiudere i contratti di locazione in un’unica grande tipologia, ha previsto la possibilità per le parti contraenti di scegliere fra due regimi molto diversi - ognuno ovviamente coi suoi pro e i suoi contro -, fermo restando che il canone libero è sempre applicabile, mentre il canone concordato, necessariamente vincolato a determinati requisiti, può applicarsi solo in certi ambiti.

Per iniziare a capire, potremmo subito andare al sodo: quanto mi faccio pagare dall’inquilino? Da questo punto di vista i pro sono tutti a favore del canone libero: un contratto registrato in regime di libero mercato sarà certamente più remunerativo di un contratto concordato (o concertato). In altre parole, locatore e inquilino dovranno sedersi a un tavolo e decidere di comune accordo su che cifra concludere, senza nessun condizionamento esterno se non appunto quello del mercato. Tutto lì. Viceversa col canone concordato questo tipo di approccio è impossibile: è impossibile, cioè, l’assenza di “filtri” e di condizionamenti esterni nel rapporto fra locatore e inquilino, i quali non potranno che giungere a un accordo sulla base di regole preesistenti applicabili solo in alcuni centri urbani (se hai bisogno di aiuto per la dichiarazione dei redditi contatta il nostro nuovo servizio Il730Online).

Più nello specifico, la forma concordata agisce in virtù di precisi accordi locali appositamente siglati fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale. Tali accordi sono appunto applicabili esclusivamente nei Comuni con carenze di disponibilità abitative, ai sensi del Dl 551/1988 (si tratta in pratica di città come Bari, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia, ecc.), e nei Comuni ad alta tensione abitativa il cui elenco, redatto dal CIPE, è scaricabile dal sito del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Quindi, in buona sostanza, prima ancora di stipulare un contratto a canone concordato, il locatore dovrà anzitutto assicurarsi che il proprio Comune rientri nell’elenco di quelli denominati “ad alta tensione abitativa” (pena la nullità del contratto), e - seconda cosa - che sia stato stipulato un accordo territoriale contenente le prescrizioni cui attenersi per la determinazione del valore locativo degli immobili, ad esempio i metri quadri e l’ubicazione (infrastrutture presenti in zona, trasporto pubblico, verde pubblico, servizi scolastico-sanitari e via dicendo). Quanto alla durata, il contratto concordato prevede la nota formula del 3+2, cioè un minimo di tre anni, rinnovabili tacitamente con altri due.

Vediamo adesso l’altro aspetto, quello fiscale. È qui che la forma concordata si fa più conveniente rispetto alla forma libera (4+4). Non solo, ma è una convenienza che agisce contemporaneamente su due fronti: sia quello del possessore che quello dell’inquilino. Vediamo perché. Dal punto di vista del possessore, ipotizzando di scegliere la tassazione ordinaria anziché la cedolare secca, il 3+2 presuppone, oltre all’ordinaria deduzione del 5%, un’ulteriore deduzione del 30% sul reddito imponibile. In pratica, ogni qualvolta si sceglie la tassazione ordinaria, il reddito del fabbricato, cioè il canone percepito annualmente, viene decurtato del 5%. Ora, l’opzione della formula concordata, assicura che dal 95% del canone soggetto a tassazione venga tolto un’ulteriore quota del 30%. Nel concreto, se in un anno percepisco un canone concordato pari a 12.000 euro, e ho scelto la tassazione ordinaria, per prima cosa ho diritto alla deduzione del 5%, quindi sottoporrò a tassazione 11.400 euro anziché 12.000; poi, vista l’opzione del 3+2, da questi 11.400 euro dedurrò un ulteriore 30%, arrivando così a un reddito imponibile pari a 7.980 euro. Nel caso invece sia stata scelta la cedolare secca, il reddito verrebbe assoggettato a tassazione per intero, quindi tutto il canone pari a 12.000 euro, ma con aliquota agevolata al 10% anziché al 21 (applicata invece al 4+4).

Dal lato inquilino, invece, la registrazione del 3+2 assicura una detrazione più corposa in ambito di 730. Com’è noto, esistono diverse forme di detrazione sulle spese di affitto, regolabili a seconda della condizione dell’inquilino. In particolare, la detrazione goduta dagli inquilini titolari di contratti a canone concordato (ovviamente in rapporto alla loro quota di titolarità) è pari a 496 euro, in luogo dei 300 previsti col 4+4, a condizione che il reddito complessivo non superi la soglia di 15.493,71 euro, mentre si abbassa a 248 euro, anziché 150, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro, ma non alla soglia di 30.987,41 euro. Il discorso, infine, andrebbe esteso ai benefici Imu/Tasi. Dal 2016, infatti, è stato introdotto uno sconto obbligatorio del 25% sulle imposte applicate agli immobili locati in regime di canone concordato, che per altro potrebbero anche godere di aliquote più leggere rispetto a quelle destinate alle abitazioni vuote o locate a canone libero. La convenienza fiscale, insomma, comunque la si metta, verte sulla sponda del regime concordato.

Luca Napolitano

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